房地產投資#1 – 買賣及收租的回報及波幅

房地產投資#1 – 買賣及收租的回報及波幅

 

房地產市場的投資回報,主要在「買賣差額」「租金收入」。在香港,要投資於房地產市場,可以利用證券(股票)市場及實物市場,而房地產指數期貨在香港暫時未有,最多只有房地產股票的衍生工具。

 

要分析房地產的「買賣差額」及「租金收入」,亦是從回報波幅入手。雖然不同地區不同單位的回報及波幅大有差別,但個別單位的歷史數據少之又少,所以分析只可以從整體樓市出發。

 

房地產的「買賣」,主要可分為土地開發二手樓買賣土地開發以發展商為主,所以回報及波幅可以考慮恒生地產分類指數。而二手樓買賣的數據,則考慮香港大學房地產價格指數,雖然中原城市領先指數較深入民心,但中原指數只覆蓋大型屋苑,又以中原所處理的成交為主,香港大學房地產價格指數會比較全面及客觀。只是因土地註冊需時,香港大學房地產價格指數會有數個月的延遲,沒有中原城市領先指數的短時優點。

 

房地產的「收租」,又可分為商舖私人物業(住宅)商舖收租可以以房地產信託基金的表現為指標,回報及波幅參考恒生房地產基金指數私人物業出租則參考差餉物業估價署的私人物業的市場回報率,但由於此回報率以當年租金除以售價得出,沒有考慮歷年租金的升跌,因此,還要加上私人住宅 各類單位租金指數 (全港)

 

很複雜?將資料歸納一下便會簡單得多:

 

投資回報目的投資物

買賣差價

土地開發

房地產公司股票-恒生地產分類指數(恒生指數公司)

二手樓買賣

私人住宅-香港大學房地產價格指數(香港大學)

租金收入

商舖物業出租

投資信託-恒生房地產基金指數(恒生指數公司)

私人物業出租

私人物業-私人物業的市場回報率+私人住宅 各類單位租金指數 (全港) (差餉物業估價署)

 

 

任何投資物及投資策略都可以透過回報及波幅作為照妖鏡。將上述四個房地產指數放在一起,看看回報及波幅如何:

 

年期年均回報按月波幅半凱利
一手樓買賣恒生地產分類指數1986-12 至 2016-911.1%10.2%0.44
商舖出租恒生房地產基金指數2006-1 至 2016-911.5%6.2%1.25
二手樓買賣香港大學房地產價格指數1991-7 至 2016-75.6%2.9%2.79
住宅出租私人物業的市場回報率+私人住宅 各類單位租金指數 (全港)1999-7 至 2016-76.0%1.4%13.44

 

長時間來說,房地產公司的股票及房地產基金(REIT)的股票會比實物的回報較高。不過,實物的波幅低,「半凱利」數字大於1,可以進行槓桿投資。注意房地產公司的股票的「半凱利」數字少於1,像恒指一樣,不是進行槓桿投資的理想對象。

 

由於歷史數據覆蓋不同的年期,下表將年期統一為2006年1月 至 2016年7月:

 

年均回報按月波幅半凱利
股票恒生地產分類指數3.8%8.3%0.23
恒生房地產基金指數11.5%6.2%1.24
實物香港大學房地產價格指數9.8%2.3%7.46
私人物業的市場回報率+私人住宅 各類單位租金指數 (全港)8.6%1.6%14.72

 

在現實世界,絕大部份的房地產實物投資者,都是運用按揭:

一來未必出得起大筆全數的投資額;

二來投資房地產實物的低波幅及高「半凱利」,是適合進行槓桿投資的

三來很多金融機構都歡迎房地產實物作為抵押,抵押比例較股票高,按揭借貸息率亦較低。

 

 

下回續

 

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