退休理財#4 – 逆按揭的最佳用法
逆按揭與年金一樣都是處理退休後的財務處理方式，一樣都是放棄資產從而換取長期穩定的現金流。
正常按揭是籌錢買樓，又或是加按籌錢，都是手上現金不夠下的融資策略；而逆按揭亦是抵押樓宇產權，增加手上現金的融資策略。不同之處是正常按揭是一舊錢借給你，供款人要有工作有入息有錢還，預你要還清；但逆按揭通常是逐少逐少借錢給你，亦會預你有生之年不用還。
「有生之年借錢不用還」咁筍！？蝕本的生意沒有人做，承做逆按揭的公司，大多像保險及賭場一樣，用Big Number去賺錢。賭場於大細骰盅賺錢，主要是圍骰通殺及抽水，點數顏色的較低賠率，與及設定資金上下限去使martingale策略失效（martingale策略即是輸一次，下次買雙倍的投資策略）。逆按揭亦有同類操作，逆按揭的公司要賺錢，主要是業權在手（通殺），有按揭保費（抽水），欠款利息（例如HKMC的P-2.5%）比一般樓按P-3.1%差（較低賠率），物業價值及樓齡又有限制（資金上下限）。
逆按揭是借錢行為，借錢便會出現還息、還本及付手續費，對家都預你一直不還息、不還本、不付手續費，統統記下，賣完你層樓一次過付清，有剩餘的便交給你的後人。
按HKMC的逆按揭plan，要贏HKMC有一個可能性：就是70歲用800萬以下樓房做終身逆按揭，還要用終身金額並且活到97歲以上。這樣，如果樓價不升，你從HKMC拿到的便會多於樓房價值，令HKMC蝕錢。不過按歷史，香港樓宇30年不升可能性很低。
外國有退休研究指出，逆按揭最好的用法是作為最後手段（last resort），用盡其他退休金時才用，原因好簡單，逆按揭是借錢，要付利息，沒有正回報。不像年金，少極都有1至2%回報（見上文）。
該研究學者Pfau另有一退休金運用方案，見下：
Pfau認為對應「長壽」(longevity) 的日常必要開支，要用穩定的收入（income）如社會保障、年金、長俸及債券，其波幅接近0%。
對應「生活質素」及「遺產」這類非必要開支，可用分散投資，《積金大反擊》第113及118頁的資產配置方案，可算是這一類。
最後對應「突發開支」，需要一大筆金錢，便要靠保險、家人或逆按揭。
筆者都讚同此開支的分類，與及逆按揭於退休時作最後手段的定位。開支的彈性多數來自投資市況，好市賺多便多些非必要開支，投資回報差便減少非必要開支，彈性處理，詳見前文看看如何按市況調整退休後開支。
後記
香港社會經常出現認錢唔認人的情況，爭家產的倫常悲劇無日無之，阿哥爭細佬，阿仔爭阿媽，老豆爭阿仔，活人爭死人，無論富貴的，抑或是貧窮的，在資本主義社會下，財產好像便是一個人之所以被視為人的代名詞。
老來有樓作資產傍身，是令其他人知道自己是人的手段，既可悲又現實。
延伸閱讀：
https://www.retirement-insight.com/use-reverse-mortgages-secure-retirement/
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